Gaceta 127 de este viernes 02 de julio 2021.
CONCEJO MUNICIPAL DE DISTRITO DE PAQUERA
El Concejo Municipal de Distrito de Paquera, en atención a lo dispuesto en la Sesión Ordinaria N° 79-2021 (P-2020-2024), celebrada el 04 de mayo del 2021, procede a publicar lo siguiente:
CAPÍTULO SEIS
Plan de usos del Suelo
6.1. Introducción.
La anterior investigación y análisis, y la elaboración de la síntesis, se traduce en un mapa o plano final, donde se exponen los usos posibles del suelo y un Reglamento de Zonificación. Seguidamente, se exponen sus diferentes componentes.
6.2. Objetivos generales:
1) Contribuir a un desarrollo regional, a través de la descentralización de la actividad turística del país, fomentando un mejor aprovechamiento de los recursos naturales presentes en este sector del Golfo de Nicoya.
2) Fomentar y canalizar inversión privada a este sector de la Península de Nicoya.
3) Colaborar con el I.C.T e I.N.V.U. a un desarrollo de la Zona Marítimo Terrestre adecuado y sin un deterioro de los recursos turísticos presentes en el sitio.
4) Generar nueva oferta turística que ayude a solventarla creciente demanda que hay en el país.
6.3. Objetivos específicos:
1) Establecer un plan de usos del suelo que permita el desarrollo de un núcleo o proyecto turístico, acorde a las condiciones ambientales en este sector de la Punta Cuchillo.
2) Permitir la construcción de obras físicas de soporte y de servicios turísticos que faciliten el disfrute y la movilización pronta y segura de los turistas en el sitio.
3) La formulación de un reglamento de zonificación que establezca las especificaciones para llevar a cabo el desarrollo propuesto en el punto número dos.
4) Contribuir al planteamiento de estrategias de implementación para el debido control, ejecución y evaluación.
Para el cumplimiento de las metas antes planteadas, el Plan de Uso del Suelo debe orientarse a través de los siguientes criterios, que han dado origen a la investigación recién realizada.
6.4. Criterios de desarrollo:
1) Mantener la Zona Pública.
2) Crear y fortalecer la imagen turística de Punta Cuchillo.
3) Conservar y mantener los recursos naturales.
4) Minimizar los costos por concepto de infraestructura.
5) Lograr el confort y seguridad de los usuarios del futuro proyecto.
6) Aprovechar los atractivos del sol, playa, mar, bosque y vida silvestre.
7) Promover una densidad baja acorde a la limitada capacidad soportante.
8) Desarrollar áreas de recreación y esparcimiento.
9) Aprovechar la belleza escénica del sitio, y a la vez proteger el paisaje y el bosque.
10) Mantener en lo posible la imagen natural del sitio.
11) Crear senderos que permitan la accesibilidad de los visitantes a los diferentes atractivos presentes en el sitio.
6.5. Plan de usos del suelo.
La presente zonificación de usos del suelo propone los siguientes los cuales se detallan a continuación:
1) Zona Pública.
2) Zona de protección de acantilados.
3) Zona de alojamiento turístico de baja densidad.
4) Zona de desarrollo de infraestructura de apoyo.
5) Zona de recuperación forestal.
6) Zona verde.
El plan de usos del suelo, que se propone es la conclusión de la investigación de campo realizada en el sitio, propone un plan de desarrollo sostenido que permita un uso del terreno, así como establecer los requisitos y criterios de diseño para cada uno de los usos indicados en el plano de usos del suelo y favorecer la recuperación de la vegetación y la vida silvestre, pues son considerados parte integral del futuro desarrollo al ser integrados como atractivos.
Como se muestra en dicho plano los usos propuestos, están adecuados a las características del terreno, y para este caso particular favoreciendo el aspecto de conservación, en especial, de las relictos boscosas que representa aproximadamente el 60% del área total a regular, aunque hay una predominancia de vegetación secundaria, su protección y el aumentar su diversidad son de carácter prioritario dentro de la propuesta de desarrollo a futuro, una vez otorgada la concesión respectiva.
En cuanto a la cuantificación de la capacidad soportante, no se puede aplicar a la banda arenosa existente, corresponde, como es de esperar, únicamente a los 50 metros de la zona pública medidos a partir de la línea de pleamar ordinaria. Pero en frente al proyecto se forma una caleta, con un mar local muy tranquilo, su suave oleaje en especial en la estación lluviosa y agua en general transparentes contribuye a que en el sitio se puedan desarrollar variadas actividades recreativas.
No se incluyen los islotes, peñascos y otras pequeñas formaciones rocosas que sobresalgan en la superficie, ya sea en marea alta o baja, y que de por si forman parte de la zona pública, y constituye un valioso recurso cercano que se puede aprovechar también en actividades recreativo turísticas.
Otro aspecto importante de este sector costero, posee una declaratoria de interés no turístico por lo que no se aplican los usos establecidos por ley. Pero la zonificación propone un importante uso de protección de la vegetación lo cual es perfectamente compatible con los sectores declarados de interés no turístico.
6.6. Reglamento de Zonificación.
Las concesiones de la Zona Marítimo Terrestre están reguladas por el reglamento de un plan regulador, en el cual se establecen las condiciones que deben seguir los concesionarios, para desarrollar las diferentes obras.
La Municipalidad de Puntarenas avisa por este medio a los pobladores de Punta Cuchillo, o bien, otros interesados, a solicitar una concesión con base en derechos de ocupación. Mismas que se tendrán que ajustar a este Esquema de usos de suelo de interés no turístico.
6.6.1. Artículo 01.
Establecimiento de este reglamento y objetivos. El Concejo Municipal del Cantón Central de Puntarenas, de la provincia del mismo nombre, atendiendo las disposiciones y reglamentos de la Ley 6043, sobre la Zona Marítimo Terrestre, y siendo consciente de la necesidad de ordenar y reglamentar el uso de la zonificación propuesta en este plan en estudio, en el plano que corresponde al sector costero que se localiza en la hoja Golfo, entre las coordenadas aproximadas en Proyección Lambert; a saber:
201.05 N – 441.20 E y
201.50 N – 441.15 E
Tomando en cuenta, que además la zonificación tiene como meta orientar el desarrollo físico del área antes mencionada, con el fin de:
– Plantear un patrón de desarrollo recreacional turístico acorde con las condiciones naturales del sitio.
– Permitir que el proyecto contenga los mejores servicios básicos y turísticos, para comodidad y seguridad de los usuarios.
– Promover la protección y el uso adecuado de los recursos naturales, que garantice un uso racional de los mismos y su conservación.
Atendiendo al hecho que la propuesta de desarrollo de este plan de ordenamiento de usos, está acorde con las políticas de desarrollo de la Zona Marítimo Terrestre, y que tanto el ICT y el INVU, como planificadores de esta Zona Restringida, según lo establece la Ley N° 6043 y su Reglamento, aprueban el siguiente reglamento de usos del suelo, en el cual se establecen las normativas que deberán seguir los concesionarios al desarrollar las diferentes obras permitidas. Además, brinda las herramientas técnicas y legales para que la municipalidad de Puntarenas pueda otorgar las respectivas concesiones, en este segmento de la Zona Marítimo terrestre de su litoral bajo su administración.
6.6.2. Artículo 02.
Definiciones:
a. Acceso: Vía pública, o bien, medio u obra que permita el libre tránsito en el área administrada y a la Zona Pública.
b. Área verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas o ambas cosas para uso público; las cuales pueden estar destinadas a la recreación u ornamentación.
c. Concesión: Contrato público con la Municipalidad de Puntarenas, en el que se otorga el derecho de uso de una parcela dentro de la Zona Marítimo Terrestre.
d. Permiso de uso de la Zona Pública: Contratos Públicos para obras de uso público dentro de esta Zona.
e. Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación y para llevar a cabo la actividad turística.
f. Infraestructura: Servicios o instalaciones de carácter urbano, tales como carreteras, senderos, rellenos, líneas eléctricas, telefónicas, acueductos, alcantarillados, etc.
g. Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones o impedimentos de construcción. No se puede construir en ellas más que obras de contención.
h. Uso: Aprovechamiento a título particular de áreas o predios.
i. Uso permitido: Es aquel que está acorde con lo estipulado en la normativa establecida en el reglamento de este Esquema de Usos de Suelo.
j. Uso condicional: Es aquel uso que, aun no siendo el más recomendable, o bien cualquier otro posible uso, al cual podrían acogerse los poseedores de los derechos de ocupación en la Z.M.T., los cuales, después de haber transcurrido un período de tiempo prudencial, por las condiciones y características del terreno, se puedan acoger al uso condicional; siempre y cuando éste no entre en conflicto con el uso permitido primario. Este uso sólo puede ser otorgado por el Consejo Municipal, si cuenta con la aprobación del I.C.T. y del I.N.V.U.
k. Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación propuesta en el Esquema del Uso del Suelo y el cual no se permite bajo ninguna condición.
l. Zonificación: Es la subdivisión en sectores que abarca el Esquema de Uso del Suelo, para llevar a cabo su desarrollo de manera racional.
6.6.3. Artículo 03.
Regulaciones Generales. Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo Terrestre queda subdividida en las siguientes zonas:
1. Zona Pública (ZP).
2. Zona de Protección de Acantilados (ZPA).
3. Zona de Alojamiento Turístico de Baja Densidad (ZATBD).
4. Zona de Desarrollo Infraestructura de Servicios (ZIA).
5. Zona de Recuperación Forestal (ZRF).
6. Zona Verde (ZV).
6.6.4. Artículo 04.
Zona Pública (ZP):
a. Propósitos. Lograr el cumplimiento del capítulo III de la Ley N° 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros, determinado por el Instituto Geográfico Nacional.
b. Localización. El límite superior de la Zona Pública lo establece la línea de mojones del N° 1 al 15, colocados por el I.G.N. en este sector costero.
c. Concesiones. No se darán concesiones en esta zona.
d. Usos permitidos. No hay.
6.6.5. Artículo 5.
Zona de Protección de Acantilados (ZPA):
a. Propósitos: Protección y conservación de áreas inestables, para seguridad y confort de los visitantes.
Permitir la recreación al aire libre, o bien, bajo techo en pequeños refugios.
b. Localización: Se localiza la misma básicamente en el pequeño vallecito y áreas aledañas, entre los mojones N° 3 al 10.
c. Usos permitidos: Senderos recreativos, refugios para lluvia, obras de contención y mitigación.
d. Usos condicionales: No hay.
e. Usos conflictivos: Toda edificación permanente que no sea recreativa, o bien, de gran tamaño o actividad que desarborice demasiado o cause inestabilidad de los suelos.
6.6.6. Artículo 6.
Zona de Alojamiento Turístico de Baja Densidad:
a. Propósitos: Permitir la implementación de un proyecto de hospedaje y gastronomía, dirigidos a satisfacer la creciente demanda de turismo (o de observación e interpretación de la naturaleza).
b. Localización: En la ladera sur del vallecito de Punta Cuchillo, entre los mojones N° 11 al 13.
c. Usos permitidos: Cabinas, habitaciones de hospedaje, restaurante, oficinas administrativas, bar, ranchos de playa, biblioteca, sala de proyecciones y video.
d. Usos condicionales: Comercio turístico a pequeña escala como artesanías, frutería, soda. Se permitirá y estimulará la siembra de frutales y vegetación ornamental nacional, y la creación de senderos.
e. Usos conflictivos: Cualquier obra o instalación que no sea de carácter turístico, o bien, que no apoye el proyecto propuesto.
f. Requisitos en zona hotelera o de cabinas: Los interesados, ya sean personas físicas o jurídicas estarán obligados a presentar un proyecto para desarrollar en el área que se solicitará en concesión a la Municipalidad de Puntarenas, la misma deberá incluir los siguientes aspectos:
1. Nombre y dirección del solicitante.
2. Nombre del proyecto.
3. Área estimada a desarrollar y sus linderos.
4. Plano de ubicación general y viabilidad del proyecto.
5. Estudio de disponibilidad del proyecto, o bien, certificación del S.N.E., del permiso para obtener agua de un sitio cerca del proyecto.
6. Los planos del anteproyecto presentarán cortes longitudinales y transversales.
7. Presupuesto del costo estimado de la obra y la forma de financiamiento.
8. Estudio de factibilidad de la obra.
9. De no haber sistema de evacuación de aguas negras, jabonosas, y servidas, el tratamiento que se realizará antes de ser vertidas.
El diseño del proyecto deberá respetar las siguientes normas en los terrenos dedicados al proyecto:
1. Área destinada a edificación del proyecto: 40% del total del terreno.
2. Áreas destinadas a Zona Verde y esparcimiento del proyecto: 60% del total.
3. Los retiros laterales, el posterior y anterior serán de 3 metros, a partir de las cercas y de la Zona Pública.
4. Altura máxima de techo 5 metros.
5. Vías públicas y parqueos no hay.
6. Ancho Senderos internos de 0.80 a 1.3 metros.
7. De no haber sistema de evacuación de aguas negras, jabonosas, y servidas, el tratamiento se realizará antes de ser vertidas y se especificará en los planos constructivos finales, se debe considerar el establecer una planta de tratamiento a nivel secundario, con el efluente en calidad para ser usada el agua para irrigación. En ningún caso los drenajes de la planta de tratamiento o de los tanques sépticos se deben construir e instalar en la zona publica, o bien orientarlo a la playa. También los drenajes no se deben construir en trincheras de la roca sedimentaria, pues por lo fracturado en que se encuentran los estratos rocosos muy fácilmente se contaminaría con coliformes fecales el pequeño manto acuífero subterráneo en donde en el momento actual por lo menos se localiza un pozo.
10. Cualquier otro requisito solicitado por el Departamento de Fomento, Concesiones e Incentivos Turísticos del ICT o por la Comisión centralizadora de permisos de construcción.
Además, deberá ajustarse al reglamento de construcciones del I.N.V.U en aquellos aspectos que no se contemplen en este reglamento.
6.6.7. Artículo 7.
Zona de Recuperación Forestal (ZRF)
a. Propósitos: Protección y conservación de áreas inestables, reforestación selectiva. Permitir la recreación al aire libre, o bien, bajo techo en pequeños refugios, recorridos con senderos interpretativos.
b. Localización: Se localiza la misma básicamente en el pequeño vallecito y en el sector suroeste entre los mojones N° 2 y 3, y frente a zona pública entre los mojones N° 13 al 15.
c. Usos permitidos: Senderos recreativos, refugios para lluvia, obras de contención y mitigación de erosión y reforestación selectiva.
d. Usos condicionales: No hay.
e. Usos conflictivos: Toda edificación permanente que no sea recreativa, o bien, de gran tamaño o actividad que desarborice demasiado o cause inestabilidad de los suelos.
6.6.8. Artículo 8.
Zona de Verde (ZV)
a. Propósitos: Protección y conservación de áreas inestables, arborización selectiva, para confort y seguridad de los visitantes. Permitir la recreación al aire libre pasiva, juegos al aire libre, o bien bajo techo en refugios provisionales.
b. Localización: Se localiza la misma básicamente en el pequeño vallecito entre el mojón N° 10 y 11.
c. Usos permitidos: Mantener zonas verdes abiertas, jardines, áreas de asoleamiento.
d. Usos condicionales: Ranchos de estar, facilidades turísticas temporales como ranchos.
e. Usos conflictivos: Toda edificación permanente que no sea recreativa, o bien, de gran tamaño.
6.6.9. Artículo 9.
Zona de Infraestructura de Apoyo (ZIA)
a. Propósitos: Permitir la conservación de áreas inestables, reforestación selectiva. Además, permitir la construcción de obras de apoyo para el uso alojamiento turístico.
b. Localización: Se localiza la misma básicamente en el pequeño vallecito, en el mojón N° 11.
c. Usos permitidos: Bodegas, vivienda para los futuros empleados, y el administrador, etc. Senderos recreativos, refugios para lluvia, obras de contención y mitigación de erosión.
d. Usos condicionales: No hay.
e. Usos conflictivos: Toda edificación permanente que no sea los indicados, o bien, de gran tamaño o actividad que desarborice demasiado o cause inestabilidad de los suelos.
Finalmente el cuadro N° 8, en la siguiente página refleja la distribución de los diferentes usos, se destaca el importante porcentaje de área del sitio a ordenar, se somete a protección de las diferentes zonas de laderas pronunciadas o acantilados, en este sentido es concordante con la declaratoria de interés no turístico de este sector litoral; de hecho los usos pasivos constituyen el 51.6 % que representa 28.238, lo anterior no excluye zona verde dentro de los usos activos que en general representan entre un 30 y 40% de las áreas de los usos restantes, una posibilidad es que se considerado como prioritario la conservación y enriquecimiento de la vegetación existente por su importancia para la vida silvestre asociada, pues estas áreas boscosas funcionan como corredores biológicos y por supuesto las zonas de laderas muy pronunciadas y los acantilados aparte de contribuir a la estabilización del suelo, se protege la vegetación existente y favorece la regeneración natural y la repoblación, por el gran valor paisajístico que le confiere a estas zonas.
Como objetivo general podemos decir que la presente zonificación pretende aprovechar las buenas cualidades escénicas del sector de laderas variables, favoreciendo un uso de baja densidad, pero permitiendo un uso controlado. En los usos activos como son la Zona de Alojamiento Turístico de baja densidad y el Uso de Infraestructura de Apoyo, entre ambas contemplan un porcentaje de uso 48.4% que representa un área 26.444 m2.
Cuadro N° 8
Cuadro resumen de usos del suelo
y porcentajes relativos
Fuente: Elaboración propia.
*Áreas aproximadas
**Total aproximado
6.8. Normas Generales de Construcción. En el caso particular de las laderas solo existen pequeños sectores, entre 30 y 50 metros cuadrados, donde se puede construir módulos de habitaciones o bien búngalos. En estos sectores será necesario realizar terrazas, muros de contención, etc. En algunos casos se deberán ejecutar obras correctivas o de mitigación para el aprovechamiento de algunas áreas de concesión, o bien infraestructuras para corregir condiciones negativas o inseguras para los desarrollos futuros.
Se deberá considerar que los posibles desarrollos futuros deberán tener la posibilidad de poder realizar obras o infraestructuras, que, en cumplimiento de una serie de normas generales, se permita la construcción, reduciendo al mínimo los impactos al medio.
– En aquellos casos cuando se realicen obras de relleno, excavación o nivelación se deberán aplicar las siguientes normas: los taludes en general no deben superar una gradiente mayor al 30% y se podrán complementar con obras especiales como gaviones, terraceos sucesivos o bien con el uso de la arborización como agente estabilizador.
– Todos los materiales de desecho que se extraigan o se vayan a usar en un relleno, o sean objeto de una remoción, o bien sean originadas en el proceso de construcción, no podrán, bajo ninguna circunstancia, depositarse o verterse en la zona entre mareas.
– Cualquier relleno o nivelación que se realice en el área que abarca el presente Esquema de uso del suelo, se debe realizar, en lo posible, con materiales originados por el terraceo o por obras de estabilización, al realizar los caminos u otras acciones en el sitio; se recomienda depositarlos para favorecer así las condiciones generales para el desarrollo de las obras constructivas o recreacionales.
– Se aplicarán aquellas normas complementarias que indiquen los estudios especializados del sitio, a solicitud del I.C.T., I.N.V.U., M.O.P.T. o del interesado, las cuales darán el visado correspondiente. Su objeto será minimizar e impedir la continuidad de los procesos degenerativos morfogénicos que estén deteriorando, local o parcialmente, dicho sector costero.
– En las laderas se podrán realizar obras con el fin de ayudar a controlar los procesos erosivos por escorrentía y surcos durante la lluvia.
– Se podrán realizar otras obras que contribuyan a estabilizar los bordes de la quebrada, donde ésta cause una erosión significativa por arrastre.
6.9. Usos Especiales Permitidos. Este sector costero estaba bajo el ordenamiento del convenio ICT-MAG que databa de finales de los años 50. Este marco legal fue previo a la promulgación de la Ley N° 6043 y su reglamento; bajo su amparo se realizaron obras físicas que a continuación se detallan.
6.9.1. Malecón Construido. Esta obra construida por el anterior ocupante es una estructura de concreto reforzada, y aunque el señor David Reed está dispuesto a eliminarla, en principio, el alto costo de demolición y traslado de los escombros resultantes es de aproximadamente, 500.000 a 800.000 colones en enero de 1990.
Esto hace poco posible esta tarea, así que se le permite que permanezca esta obra, y funcione como mirador, sitio de pesca con caña y realizar obras de jardinería y área verde, uno o dos ranchos de estar, etc. Es importante hacer ver que por estar la zona pública las facilidades construidas pueden ser utilizadas por otros visitantes. Asimismo, están rigurosamente restringidas por los artículos 21 y 22 de la Ley N° 6043 y su Reglamento.
6.9.2. Senderos Naturales. Los senderos naturales son quizá, el aspecto más notorio que permitirá el mejor aprovechamiento de las bellezas naturales presentes en Punta Cuchillo. Asimismo, se deben construir asociados a varios miradores que permitirán aprovechar al máximo los excelentes sitios que existen para tal fin.
Los mismos serán uno de los componentes más importantes del proyecto propuesto, y que permitirán la observación de la flora y de la fauna que existen en las diferentes asociaciones vegetales, y como se dijo anteriormente, aparte del albergue y rompeolas, los senderos son la tercera obra importante sin el cual el proyecto tendría un éxito dudoso.
Cabe destacar que los senderos y, posiblemente, los sitios de los miradores, van a estar necesariamente en la zona pública total o parcialmente, por lo que estarán sujetos a las restricciones establecidas en los artículos 21 y 22 de la Ley N° 6043.
6.9.3. Obras de Zonas Costeras. Asociada a las áreas de acantilados, hay unos estrechos pretiles, por lo que se hace necesario realizar muros de contención con la ayuda de gaviones para evitar que el material que se desprenda caiga a la playa, y permitan una mejor utilización del área de baño.
Para realizarlo, se va a aprovechar las mismas piedras redondeadas que hay en la parte superior de la playa.
Se realizarán en dos sitios a ambos lados del malecón, y contribuirá a estabilizar situaciones que en este momento se están dando. Especialmente importante es controlar el área de derrumbes al norte de la Punta, y que ha sido el causante principal de que haya rocas en la zona entre mareas en este sector de la costa de Punta Cuchillo.
6.9.4. Malecón de Atraque. En vista de la inexistencia de caminos que hay en Punta Cuchillo, y hasta el momento la única vista de acceso es por mar, se autorizara la construcción de un pequeño malecón para el atraque de embarcaciones. Desde luego, dicha obra deberá contar con las autorizaciones de las instituciones pertinentes, aparte de la aprobación por parte del I.C.T.
Estas obras están restringidas por los artículos 21 y 22 de la Ley N° 6042, serán de uso público, y deberán contar en su diseño y construcción con las normas básicas para que los usuarios hagan uso de ellas con la mayor seguridad posible. Deberá contar con las facilidades para el buen funcionamiento de las embarcaciones, como agua potable, electricidad, caseta para un guarda de ser necesario, así como la iluminación, preventiva y de posición para otras embarcaciones en tránsito, así como cualquier otro tipo de reglamentación que se considere conveniente de cualquier otra institución, como, por ejemplo, la Dirección de Obras Portuarias del MOPT.
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Ulises González Jiménez, Intendente Municipal.—1 vez.—( IN2021562534 ).